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Comment calculer les frais d’agence immobilière ?
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Comment calculer les frais d’agence immobilière ?

16 mai 2022

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier, il est essentiel de prendre en compte les frais d’agence immobilière dans le calcul de votre budget. Les frais d’agence sont versés par le vendeur à la fin de la transaction. Leur montant varie selon différents critères, mais il est possible d’envisager une estimation. Voici quelques éléments pour calculer les frais d'agence immobilière.

À quoi servent les frais d’agence ?

Frais d’agence : kézako ?

Les frais d’agence s’appliquent à tout achat immobilier, dès lors qu’un professionnel intervient en tant qu’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur. Ils représentent les honoraires de l’agence pour le service rendu. Cette rémunération lui permet de payer ses charges. Ces dernières comprennent les frais fixes additionnés à la prestation de l’agent ayant réalisé une vente ou signé un contrat de location. 

L’origine des frais d’agence

Les frais d’agence couvrent, entre autres : 

  • Déplacements ; 
  • Organisation des visites du logement ;
  • Rédaction de baux ;
  • Assurances ;
  • Suivi ;
  • Etc.

Dans le cas d’une transaction immobilière, le rôle de l’agence est double : 

  • Garantir au vendeur de trouver plus rapidement un acheteur au prix attendu ;
  • Faciliter l’acte à l’acquéreur en l’accompagnant jusqu’à la signature chez le notaire.

En contrepartie, l’agence s’octroie donc une commission sur le montant de la vente.

Les frais d’agence sont essentiels afin de couvrir les charges de votre agent. Il existe différents moyens de les calculer.

Comment sont fixés les frais d’agence ?

Pour la location

Dans le cas d’une location, les frais d’agences sont calculés en fonction de la taille du logement. Ils sont encadrés par la loi Alur 1 (loi pour l’accès au logement et un urbanisme renouvelé). Ce tarif varie en fonction de la localisation géographique du bien. 

Dans les zones où la demande en logement est très forte, comme à Paris, ils sont réglementés. Ils ne peuvent excéder 12 euros par mètre carré. Le montant descend à huit euros pour les zones non tendues. 

Pour la vente

Concernant les ventes immobilières, le montant des frais est librement fixé par l’agence. Dans la grande majorité des cas, il s’agit d’un pourcentage du prix de vente (taux) tournant autour des 6 %. Ou bien il s’agit d’un montant forfaitaire connu dès les débuts de la transaction. Vous pouvez consulter le barème des différentes agences immobilières avant la formulation d’une offre. 

Lorsqu’il s’agit d’un taux, il est généralement dégressif : plus le prix du bien est élevé, plus il sera faible. 

Bon à savoir : La transparence des barèmes

Le Code de la consommation et le Décret du 29 juin 1990 relatif à la publicité des tarifs de transaction obligent les professionnels de l’immobilier à afficher leur barème de commission en TTC de façon visible et compréhensible à l’entrée, ou en vitrine 2.

Quand régler les frais d’agence ?

La somme des honoraires d’agence n’est due que dans l’hypothèse où l’agence a bien réussi à vendre le bien qui lui a été confié. Les frais d’agence ne sont donc payés que lorsque la vente se concrétise à travers la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Mais qui paie les frais d’agence ?

L’agence agit comme intermédiaire entre l’acquéreur et le vendeur. Concrètement, elle est au service des deux parties. Il est donc légitime de se demander qui doit payer les frais d’agence. D’ailleurs, aucune loi ne stipule qui a le devoir de s’en acquitter. 

Toutefois, c’est le plus souvent le vendeur qui fait appel à l’agence pour l’aider dans la vente de sa maison. Il est donc d’usage que ce soit le vendeur qui paie les frais d’agence. C’est pourquoi vous verrez généralement sur les annonces un prix FAI (pour Frais d’Agence Inclus).

Lors d’un achat immobilier, l’acquéreur doit, par ailleurs, s’acquitter de frais d’acquisition. Ceux-ci comprennent les frais de notaire et les taxes. Les frais d'agence sont calculés sur la base du montant payé par l’acheteur au vendeur. Si vous achetez un bien, il peut être intéressant de prendre en charge les frais d’agence. Ces derniers seront déduits du prix de vente, et pourraient faire baisser vos frais de notaire.

Trois leviers pour réduire les frais d’agence immobilière

Dans un marché aussi concurrentiel que l’immobilier, vous êtes forcément tenté de comparer les agences en fonction des honoraires appliqués.

Vouloir réaliser le plus d’économie ou mener une négociation reste une démarche compréhensive. Pour autant, cette tactique ne vous assurera pas de finir gagnant.

Dans le cas où plusieurs agences seraient en concurrence sur un même bien, il sera plus aisé d’obtenir une baisse des frais d’agence. Toutefois, l’agent immobilier qui réduit sa commission peut se montrer incompétent. Il est donc parfois contre-productif de chercher uniquement l’avantage tarifaire.

Toutefois, voici comment vous pourriez obtenir une réduction sur vos frais d’agence :

  • 1) Déduire le montant des meubles du prix de vente

En déduisant la valeur de certains meubles ou équipements laissés dans la maison, vous pourrez réduire le prix de vente du bien immobilier et donc des frais d’acquisition.

Comme les frais de notaire représentent un pourcentage du prix de vente, ceux-ci seront moindres. Par exemple, admettons que les frais de notaire s’élèvent à 8 %.

Si vous réussissez à défalquer 10 000 € de meubles (cuisine équipée, armoires, luminaires, etc.) du prix d’achat d’un appartement à Collioure s’élevant à 180 000 €, vous ne paierez que 8 % de 170 000 € ; soit 13 600 € au lieu de 14 400 €. 

  • 2) Vous orientez vers une agence efficace pour accélérer la vente

Loyers à payer, prêt relais, charges… lorsque l’on souhaite vendre son logement, le temps est précieux. Plus vous mettez de temps à vendre, plus vous perdez de l’argent. C’est pourquoi faire appel à une agence expérimentée et efficace dès le départ vous fera gagner de l’argent.

  • 3) Donner l’exclusivité à votre agence

Du point de vue des acheteurs, un bien affiché dans une seule agence donne une impression de rareté. Cela attire l’attention, d’autant que l’agence met plus en avant un bien pour lequel elle a contracté un mandat exclusif.

En contrepartie, les acquéreurs se méfient souvent des biens présents un peu partout avec un prix différent selon les annonces. Ils ont l’impression que le vendeur a du mal à vendre et que cela cache quelque chose.

Un bien lié par un mandat d’exclusivité les rassure et surtout réduit leur marge de négociation, car ils n’auront vu qu’une seule estimation du prix de vente.

À noter : Signer directement avec le vendeur lorsque l’on est sous contrat d’agence, la mauvaise idée

Si une agence vous accompagne lors d’une visite et que vous décidez de signer directement avec le vendeur, vous risquez de lourdes sanctions pénales.

En résumé, voici les 3 points à retenir sur le calcul des frais d’agence immobilière :

  1. Ils servent à rémunérer les services d’une agence ;
  2. Leur montant est réglementé dans le cas d’une location, mais libre dans le cas d’une transaction immobilière ;
  3. Les frais d’agence se règlent lorsque la vente aboutit et peuvent être à la charge du vendeur ou de l’acquéreur. 
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F375

2https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/agences-immobilieres-affichage-bareme-dhonoraires-prix-fictifs 

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