Actualités

Crédit Immobilier : Comment calculer son taux d’endettement ?
Blog

Crédit Immobilier : Comment calculer son taux d’endettement ?

12 janvier 2022

Pour souscrire à un emprunt immobilier, l’une des premières étapes à respecter est de calculer son taux d’endettement.

C’est ce paramètre qui vous permettra de rembourser sereinement vos mensualités tout au long de la durée du crédit.

Calculer son taux d’endettement peut se révéler relativement technique : nous vous indiquons dans cet article toutes les modalités de calcul pour maîtriser parfaitement votre taux d’endettement.

Comment calculer son taux d’endettement en 2022 ?

Le taux d’endettement pour un crédit immobilier représente le rapport de vos charges fixes par rapport à vos revenus mensuels. Il se présente sous forme de pourcentage et se calcule mensuellement. Retenez donc cette formule, si vous avez un projet immobilier à Collioure par exemple :

Taux d’endettement = Charges / Revenus nets x 100

Les paramètres du taux d’endettement

Pour définir le premier paramètre, additionnez toutes vos charges fixes. Elles comprennent vos crédits en cours, les éventuelles pensions que vous versez, etc.

Les revenus nets s’obtiennent en additionnant l’ensemble de vos revenus mensuels. Ils comprennent vos salaires, mais aussi vos aides, les pensions et loyers reçus, etc.

Il n’est pas toujours évident de savoir quelles données prendre en compte ou non.

Voici un récapitulatif des éléments à inclure ou exclure pour calculer le taux d’endettement pour un crédit immobilier.

À inclure :

  • Les salaires nets
  • Les primes contractuelles
  • Le 13e mois
  • Les revenus professionnels non-salariés
  • Les commissions selon l’ancienneté dans la fonction

A exclure

  • Les primes exceptionnelles non contractuelles
  • Les indemnités professionnelles
  • (accident de travail, maladie professionnelle …)
  • Les pensions alimentaires reçues (sur décision judiciaire).
  • Les autres pensions (retraite, handicap…)
  • Les allocations logement (APL)

Analyser son taux d’endettement

Vous avez obtenu votre taux d’endettement, mais que signifie-t-il ?

Inférieur ou égal à 33%

Vous êtes bien endetté. Cela signifie que vous avez contracté un ou plusieurs prêts et que les paiements des mensualités se sont effectués sans incident. Sachez que 33% est le taux d’endettement idéal car il représente généralement le seuil d’endettement des banques.

Si vous souhaitez réaliser un achat d’appartement à Collioure ou ailleurs, c’est le taux idéal.

Autrement dit, le seuil au-delà duquel les banques ne vont pas.

Entre 33% et 55%

Vous êtes mal-endetté. Cela signifie que dans la gestion de votre budget personnel, vos dépenses excèdent vos revenus. Vous pouvez envisager de racheter vos crédits pour remédier à cette situation et avoir une solution pérenne.

Supérieur à 55%

Vous êtes surendetté. Dans ce cas, vous êtes dans l’impossibilité de rembourser un ou l’ensemble de vos prêts et vous affrontez plusieurs incidents de paiement comme des agios ou des pénalités de retard.

Notez cependant que ce positionnement peut n’être que “passif”, suite à un divorce ou une période de chômage par exemple.

Quel est le taux d’endettement maximum autorisé en 2022 ?

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a statué que le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier est limité à 35% maximum.

En fixant ce seuil, le HCSF souhaite éviter la situation de surendettement des ménages. La durée du prêt est, elle aussi, impactée.

Dorénavant, le remboursement devra se faire sur 25 ans, avec deux ans de différé maximal. Ce délai supplémentaire concerne :

  • Les ménages qui ont une entrée en jouissance du bien décalée par rapport à l’octroi
  • du crédit
  • Les particuliers qui achètent un bien sur plan (vente en l’état futur d’achèvement ou
  • VEFA)
  • Les particuliers qui ont des travaux à effectuer avant de pouvoir emménager (sous
  • conditions)

Les banques n’ont plus la possibilité d’octroyer des prêts d’une durée supérieure à 25 ans.

Mais pour garder une certaine flexibilité, les établissements financiers pourront déroger à ce critère pour 20% des crédits immobiliers. Ainsi, même si vos revenus ou vos apports sont faibles, vous devriez toujours pouvoir emprunter.

Comment négocier un taux d’endettement plus élevé ?

Vous avez un taux d’endettement pour un crédit immobilier supérieur à 33% et vous souhaitez investir ? Voici 3 clés pour mieux négocier.

1. Mettez en avant votre profil emprunteur

Notre premier conseil est de mettre en avant votre bonne gestion de vos comptes. Il est rassurant pour une banque de voir que vous n’avez pas de découverts, pas d’incidents de paiement, pas de crédit à la consommation en cours ou encore des dépenses au-dessus de vos moyens.

Il est donc essentiel de conserver un reste à vivre vous permettant de garder une certaine aisance financière. Dans certains cas, même si vos revenus mensuels sont conséquents, vous pouvez tout de même vous trouver avec un taux d’endettement supérieur à 33%.

Prenons un exemple. Si votre revenu mensuel est de 10 000€ et que vous remboursez 3 500€ de mensualité (soit 35%), votre reste à vivre est de 6 500€. Vous pouvez donc mettre en avant vos revenus élevés ou encore la possession d’un patrimoine important.

2. Faites jouer la concurrence ou adressez-vous à un courtier en crédit immobilier

Pour négocier la meilleure offre, nous vous conseillons de consulter plusieurs banques puis de faire valoir la concurrence, preuves à l’appui.

Ce travail est fastidieux mais vous permet d’appuyer votre négociation de manière très concrète. Vous pouvez également envisager de faire appel à un courtier.

Son rôle sera de négocier pour vous auprès des banques. Souvent, vous aurez accès à des conditions intéressantes notamment au niveau des taux d’intérêts et autres frais.

3. Effectuer un rachat de crédit

C’est un moyen simple et efficace pour augmenter votre capacité d’emprunt. Solder par anticipation un de vos crédits en cours vous permettra de ne plus avoir à payer le montant des mensualités sur cet emprunt.

En utilisant une partie de votre épargne pour racheter un prêt par anticipation, vous gagnerez en marge de manœuvre pour vos futures mensualités de crédit immobilier.

Lorsque l’on souhaite souscrire à un emprunt, calculer le taux d’endettement est indispensable. Vous pourrez ainsi avoir une visibilité claire sur votre reste à vivre, et aménager votre budget en fonction de ce paramètre important.

Vous avez un projet immobilier à Collioure ? Nos conseillers sont là pour vous guider.

Partager
Imprimer

Articles similaires

Comment calculer les frais d’agence immobilière ?
Lorsque vous envisagez un investissement immobilier, il est essentiel de prendre en compte les frais d’agence immobilière dans le calcul de votre budget. Les frais d’agence sont versés par le…
Lire la suite
Combien de temps faut-il pour obtenir un prêt immobilier en 2022 ?
Une fois le logement de vos rêves trouvé, l’estimation ou la simulation de votre emprunt finie, deux questions émergent alors :  Combien de temps faut-il pour obtenir un crédit immobilier en…
Lire la suite
Quelle banque prête le plus facilement pour l’immobilier ?
Comme 86 % des Français(1) ayant un projet immobilier, vous avez besoin d’un crédit pour financer celui-ci. Vous recherchez par conséquent la banque offrant les conditions de prêt les plus…
Lire la suite