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Can we sell a house without a diagnosis?
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Can we sell a house without a diagnosis?

21 December 2022
peut-on vendre une maison sans diagnostic immobilier ? Paradise Immobilier
  • L’utilité des diagnostics immobiliers :

La loi impose un certain nombre de conditions aux vendeurs dans le but de protéger les futurs acquéreurs. Les diagnostics immobiliers sont des expertises réalisées par des professionnels certifiés, ils ont pour objectif de déterminer l’état d’un bien mis en vente.

Les résultats de ces expertises vont influencer le montant de la transaction immobilière. 

Les diagnostics techniques peuvent varier selon la nature du bien à vendre. 

Il est impossible de réaliser une vente sans diagnostic immobilier, c’est un dispositif légal qui a pour objectif de limiter les contestations ou les demandes de renégociation du prix de la vente. 

Il existe cependant des diagnostics qui sont obligatoires, d’autres qui le sont moins, et certains pas du tout obligatoires. 

Les diagnostics immobiliers sont regroupés dans le DDT, ce dossier de diagnostic technique est annexé au contrat de vente.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Dans la liste des diagnostics immobiliers obligatoires, on peut citer :

  • L’état de l’installation d’assainissement non collectif
  • Le Diagnostic de Performance Énergétique
  • Le Constat de Risque ou d’Exposition au Plomb
  • Le Diagnostic amiante
  • Les Diagnostic électricité et gaz
  • Le diagnostic termites et le diagnostic mérules
  • Le rapport ERP
  • Le diagnostic ENSA (état des nuisances sonores aériennes) 
  • Le diagnostic métrage loi Carrez 

Voici la liste des diagnostics immobiliers n’étant pas obligatoires :

  • Le diagnostic radon
  • Le diagnostic incendie
  • Le diagnostic Internet
  • Le diagnostic légionellose
  • Le diagnostic piscine

La durée de validité des diagnostics immobiliers obligatoires

Le diagnostic d’état de l’installation d’assainissement non collectif a une durée de validité de 3 ans. Le rapport précise si votre installation présente ou non des dysfonctionnements et/ou des risques pour la santé ou l'environnement.

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) lui a une durée de validité de 10 ans. Il permet d’estimer la consommation d'énergie et les taux d'émission de gaz à effet de serre de votre logement.

Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) est valide 1 an si le plomb présent a des concentrations supérieures à 1 mg/cm², et il est illimité si aucune trace de plomb n’est détectée ou si la concentration est inférieure à 1 mg/cm². C’est un document qui donne des informations sur la présence de plomb dans les logements.

Le diagnostic amiante est lui aussi illimité s’il a été réalisé après 2013. Il permet de rechercher sans rien détruire la présence d’amiante dans les cloisons, les murs, les planchers, les faux plafonds, les canalisations, etc.

Les diagnostics électricité et gaz ont tous les deux une durée de validité de 3 ans. Le diagnostic électricité permet de vérifier si le logement n’a pas d’appareils inadaptés ou vétustes et si le dispositif électrique est conforme. Et le diagnostic gaz lui permet de vérifier l’état de conservation et de fonctionnement de l’installation intérieure de gaz d’un appartement ou d’une maison.

Les diagnostics termite et mérule consistent à détecter leurs présences dans les biens immobiliers concernés par un arrêté préfectoral lors d’une vente immobilière. En termes de validité, les diagnostics termite et mérule doivent avoir été réalisés jusqu’à 6 mois avant la signature de la promesse de vente.

Le rapport ERP (rapport de l’état des risques et pollutions) dispose d’une validité de 6 mois. Ce rapport est destiné à informer les acquéreurs sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon et pollution des sols auxquels le bien pourrait être exposé.


Le diagnostic ENSA (état des nuisances sonores aériennes) possède une date de validité de 6 mois. Ce document permet d'informer le futur acquéreur ou locataire de l'existence de nuisances sonores aériennes.

Le diagnostic métrage loi Carrez est valide tant qu’aucun travaux ne sont réalisés sur le bien en question. Il permet de déterminer la surface habitable exacte du bien mis en vente.

  • Les risques en cas d’absence de diagnostics :

Si vous êtes propriétaire et que vous souhaitez vendre votre bien, certains diagnostics sont obligatoires. Des professionnels certifiés sont chargés de la réalisation des diagnostics. 

Si pendant le processus de vente, certains diagnostics sont manquants ou s’ils sont expirés, le notaire à la possibilité d’arrêter la transaction.

Le dossier de diagnostic technique doit alors être complet, il faut s'assurer qu'il soit à jour. À noter que le notaire à la possibilité de vous demander de réaliser des diagnostics supplémentaires si la situation le demande. 

En cas d’erreur dans les diagnostics, l’acheteur peut exiger une réduction du prix ou encore même l’annulation de la vente. 

Les vices cachés pourront permettre à l'acquéreur de se faire rembourser si l’acte de vente a déjà été signé. 

En effet, certains rapports permettent de déterminer le potentiel d’un bien, mais aussi de déterminer les potentiels travaux à réaliser.

Les diagnostics immobiliers permettent aux futurs acquéreurs de connaître le bien sous toutes ses coutures.

Voici les risques encourus :

  • Annulation de la vente
  • Réduction du prix
  • Mise en conformité des lieux 
  • Réalisation de diagnostics supplémentaires

Cependant si le diagnostiqueur certifié commet une faute dans la réalisation de son diagnostic, sa responsabilité est alors engagée. En effet, la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes et aux règles édictées.

Dans le cadre d’une vente, le vendeur doit fournir différents documents qui établissent les expertises sur l’état du bien immobilier. Afin que la vente se réalise devant un notaire, il est donc nécessaire de fournir un dossier de diagnostic technique à jour.

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