Vendre une maison ou un appartement : quelles sont les démarches obligatoires ?

La mise en vente d’un bien immobilier n’est pas une transaction anodine et vous impose, en tant que vendeur, un certain nombre de démarches préalables et d’obligations en tous genres. Ci-dessous un point complet pour y voir plus clair !

Les démarches obligatoires : les obligations du vendeur

L’obligation d’information du vendeur

C’est la principale contrainte qui pèse sur le vendeur : apporter une information transparente et complète à l’acheteur concernant le bien mis en vente. Concrètement, cela se traduit par différentes démarches à réaliser.

Respect du compromis de vente

Outre son devoir d’apporter une information complète et loyale, le vendeur est lié dès la signature du compromis de vente, et s’engage par cet acte à céder le bien concerné, au tarif convenu et dans les conditions prévues au contrat. Cela signifie donc qu’il ne peut plus se rétracter ou vendre sa maison à Collioure (par exemple) à un autre acheteur. Il doit par ailleurs débarrasser la maison de ses meubles et objets personnels avant la date de la transaction.

Résiliation des contrats d’énergie

Deux à trois semaines avant la signature de l’acte authentique, le vendeur ne doit pas oublier de faire le nécessaire pour mettre un terme à ses contrats de fourniture en gaz, électricité et eau, et procéder à un relevé du compteur avant de céder les clés du logement.

Le dossier de diagnostic technique obligatoire pour vendre

La préparation du dossier de diagnostic technique (DDT) est obligatoire avant la mise en vente. Cette étape impose au vendeur de faire appel à différents diagnostiqueurs professionnels pour évaluer l’état du bien et fournir une information complète et sincère aux acheteurs potentiels.

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) concerne tous les biens sans exception.
• Le diagnostic « amiante » est obligatoire si le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997.
• Le diagnostic « plomb » est obligatoire si le bien a été construit avant 1949.
• Les diagnostics « gaz » et « électricité » s’imposent si les installations respectives datent de plus de 15 ans.
• Les diagnostics « termites » et « mérule » sont à réaliser seulement dans les territoires visés par un arrêté préfectoral spécifique.
• L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), enfin, est à fournir si la commune fait l’objet d’un plan de prévention en la matière.

À défaut d’avoir réalisé l’ensemble des diagnostics obligatoires, l’ancien propriétaire expose sa responsabilité en cas de découverte de vices cachés, même après la finalisation de la vente.

Encadré : les diagnostics techniques non rédhibitoires pour la vente       Les différents diagnostics techniques ont un caractère purement informatif. Cela signifie qu’un diagnostic mauvais (par exemple une performance énergétique médiocre ou une installation électrique hors d’âge) ne vous empêche pas de vendre si l’acheteur reste intéressé !

Vendre son bien immobilier : autres documents ou justificatifs à fournir à l’acheteur

Lorsque la maison à vendre n’est pas raccordée à un réseau d’assainissement collectif, son propriétaire doit produire un certificat de conformité de son installation privative. La durée de validité de ce certificat est de trois ans. D’une façon plus générale, il est recommandé de conserver précieusement tous les documents relatifs à la construction initiale du bâtiment et aux éventuels chantiers d’extension survenus par la suite. Vous devrez en effet pouvoir produire une copie :

• Du permis de construire,
• Des déclarations de travaux,
• Des procès-verbaux de réception,
• De tout ce qui peut attester de la régularité des travaux réalisés au fil des années,
• D’une attestation d’assurance dommages-ouvrages pour tous les chantiers d’agrandissement, de surélévation et d’aménagement dont la livraison remonte à moins de dix ans.

La maison est située à l’intérieur d’un lotissement ?

N’oubliez pas dans ce cas de joindre le règlement général ou le cahier des charges, ainsi que les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Si enfin le bien vendu est occupé par un locataire, le vendeur fournit l’original du bail et de l’état des lieux, et lui reverse le dépôt de garantie ainsi éventuellement que le prorata de loyer qui lui aurait été versé pour la période après la vente. Des obligations réglementaires multiples pèsent donc sur un particulier qui souhaiterait mettre sa propriété en vente. Dans ce contexte, le recours à une agence immobilière professionnelle peut tout à fait se justifier pour garantir la régularité de la transaction et n’oublier aucune formalité.