Tout savoir sur l’acte authentique de vente immobilière

Vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves ? La prochaine étape consiste à finaliser la vente par la signature de l'acte authentique. Ce document officiel est rédigé par un notaire qui a pour rôle d'officialiser la vente immobilière. Il est obligatoire pour que le transfert de propriété du bien immobilier soit valable et permet de sécuriser la transaction pour les deux parties.

Paradise Immobilier, votre agence immobilière à Collioure, vous explique tout ce dont vous devez savoir sur l’acte authentique de vente. 

L’acte authentique de vente : définition

L'acte authentique de vente est un document juridique rédigé et signé par un notaire. Il s’agit d’une pièce maîtresse dans le cadre d'une transaction immobilière, puisqu’il certifie le transfert de propriété du bien immobilier du vendeur à l’acheteur.

Les différents types d’acte authentique de vente

Il existe plusieurs exemples d’acte authentique de vente. En voici quelques-uns : 

• Compromis de vente : il s'agit d'une promesse de vente qui engage le vendeur à céder son bien et l’acheteur à l'acheter, sous certaines conditions. Le compromis de vente peut être établi sous seing privé ou sous forme authentique, mais il est généralement recommandé de le faire rédiger par un notaire.
• Don/donations : l'acte authentique de donation est utilisé pour transférer la propriété d'un bien immobilier à une autre personne gratuitement. Il est souvent utilisé pour des donations familiales.
• Quittance de loyer : la quittance de loyer est un acte authentique qui atteste du paiement d'un loyer par un locataire à son bailleur. Elle peut être utile en cas de litige entre les deux parties.
• Partage de succession : l'acte authentique de partage est utilisé pour répartir les biens d'un défunt entre ses héritiers. Il est rédigé par un notaire et doit être signé par tous les héritiers.

Différence entre l’acte de vente et l’acte sous seing privé 

Contrairement à l'acte authentique, l'acte sous seing privé est rédigé et signé uniquement par les parties prenantes à la vente, sans l'intervention d'un officier public.

L'acte authentique de vente se distingue de l'acte sous seing privé par : 

• Sa force probante : c'est-à-dire que les informations qui y figurent sont présumées exactes et irréfutables jusqu’à preuve du contraire. En cas de litige, la partie qui conteste le contenu de l'acte a la charge de la preuve.

• Sa force exécutoire : ce qui signifie qu'il peut faire l'objet d'une saisie forcée si l'une des parties ne respecte pas ses obligations.

Il sera plus difficile de contester un acte authentique qu'un acte sous seing privé.

Que contient l’acte de vente ?

L'acte authentique de vente immobilier comprend un ensemble d'informations essentielles à la transaction, notamment :

• L'identité du vendeur et de l'acquéreur
• La description précise du bien immobilier (localisation, surface, caractéristiques...)
• Le prix de vente
• Les conditions de la vente (modalités de paiement, délais...)
• Les diagnostics immobiliers obligatoires
• Les dispositions relatives à l'hypothèque (si applicable)
• Les servitudes (si existantes)

Les parties impliquées dans l’acte de vente

Les parties principales à l'acte de vente sont :

• Le vendeur : il peut s'agir d'un particulier, d'une entreprise, ou d'une organisation. Le vendeur doit fournir des informations précises sur l'objet de la vente, de garantir que le bien est en bon état et conforme aux descriptions, et de respecter les conditions de vente convenues.

• L’acheteur : il doit s'assurer qu'il comprend bien les termes de la vente, évaluer la valeur et l'état du bien, et être prêt à remplir ses obligations financières et contractuelles.

• Le notaire : il est chargé de rédiger l'acte de vente et de s'assurer de sa conformité aux dispositions légales. Il joue un rôle de conseil auprès des parties et veille à la protection de leurs intérêts.

Qui rédige l'acte authentique de vente ?

Le notaire est l’officier public chargé de rédiger et d'authentifier l'acte de vente. Avant de rédiger l'acte, il rassemble toutes les informations importantes : titres de propriété, diagnostics immobiliers, et informations sur les parties impliquées. Il rédige ensuite l'acte en s'assurant que toutes les clauses nécessaires y figurent. Il inclut les détails sur le bien, les conditions de la vente, le prix, et les modalités de paiement.

Une fois l'acte rédigé, il est signé par le vendeur, l'acheteur et le notaire. C’est la signature qui rend cet acte authentique.

Les étapes de la signature d'un acte authentique de vente

1. La signature du compromis de vente

Avant la signature de l'acte authentique, il y a généralement la signature d'un compromis de vente. Ce compromis engage les deux parties à la vente et fixe les conditions de la transaction. Il est établi par un notaire ou un agent immobilier.

2. La préparation de l'acte authentique

Une fois le compromis de vente signé, le notaire rédige l'acte authentique. Il vérifie également la situation juridique du bien et s'assure que toutes les conditions légales sont remplies.

3. La signature de l'acte authentique

La signature de l'acte authentique a lieu chez le notaire. Les deux parties, le vendeur et l’acheteur, doivent être présentes ou représentées par un mandataire. Le notaire lit l'acte à haute voix et s'assure que les parties comprennent bien toutes les clauses. Il répond ensuite aux éventuelles questions des parties.

4. Le transfert de propriété

Une fois que les parties ont signé l'acte authentique, le transfert de propriété est effectif. L’acheteur devient le nouveau propriétaire du bien immobilier. Le notaire s'occupe ensuite de l'inscription de la nouvelle propriété au cadastre et de la publication de l'acte authentique.

5. La remise des clés

La remise des clés a généralement lieu après la signature de l'acte authentique. C'est l'occasion pour l’acheteur de prendre possession du bien immobilier. Le notaire peut être présent lors de la remise des clés pour établir un état des lieux.

Pourquoi faire un acte authentique ?

Faire un acte authentique présente plusieurs avantages :

• Force probante : l'acte authentique est présumé authentique, c'est-à-dire que son contenu est considéré comme vrai jusqu'à preuve du contraire. Cela facilite la preuve de ses droits en cas de litige.
• Sécurité juridique : le notaire s'assure de la régularité de l'acte et de la capacité juridique des parties. Cela permet de limiter les risques que l’acte soit nul.
• Date certaine : l'acte authentique a une date certaine, c'est-à-dire que sa date de création est incontestable. Cela peut être important en cas de litige pour déterminer l'ordre des créances ou la prescription des droits.
• Publicité foncière : les actes authentiques immobiliers sont publiés au fichier immobilier. Cela permet de protéger les droits des tiers acquéreurs de bonne foi.
• Force exécutoire : l'acte authentique peut être mis en exécution par un huissier de justice sans qu'il soit nécessaire d'avoir recours à un juge. Cela permet d'obtenir l'exécution forcée d'une obligation, par exemple le paiement d'une dette.

Combien coûte un acte authentique immobilier ?

Les frais de notaire comprennent plusieurs composantes :

• Les émoluments du notaire : il s'agit de la rémunération du notaire. Ils sont calculés en fonction du prix de vente du bien immobilier, selon un barème fixé par décret.
• Les taxes : elles regroupent la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et la taxe de publicité foncière (TPF). Ces taxes varient en fonction du type de bien et de sa localisation.
• Les débours : ce sont les frais engagés par le notaire pour le compte de son client, comme les frais de cadastre ou d'hypothèque.

En moyenne, les frais de notaire représentent entre 7% et 8% du prix de vente d'un bien immobilier ancien, et entre 2% et 3% pour un bien neuf.