Piscine non déclarée : ce qu’il faut savoir
Vendre une maison à Collioure ou ailleurs en France nécessite aujourd’hui, une attention particulière à un aspect souvent négligé : les piscines non déclarées. Ces installations, de plus en plus fréquentes, créent des complications juridiques et financières pour les vendeurs et les acheteurs. Quelles sont ces conséquences et comment les anticiper ? Découvrez toutes les réponses dans cet article.
Est-il possible de vendre sa maison avec une piscine non déclarée ?
En théorie, oui. Cependant, il y a plusieurs risques à prendre en compte. En effet, la déclaration des piscines est une exigence légale visant à garantir la sécurité des occupants et à assurer le respect des normes en vigueur. La non-déclaration d'une piscine lors de la vente d'une maison est donc une violation de la loi immobilière et peut entraîner des conséquences juridiques sévères.
Piscine non déclarée : quels risques ?
En France, toute construction nouvelle doit faire l'objet d'une déclaration préalable ou d'un permis de construire, en fonction de sa surface et de sa localisation. Une piscine non déclarée peut entraîner une série de risques légaux et financiers, à savoir :
- Sanctions financières : d’après l’article L480-4 du Code de l’urbanisme, l'amende minimale est de 1 200 €, elle peut être majorée à 300 000 € dans certains cas.
- Emprisonnement : en cas de récidive, le propriétaire peut également s’exposer à 6 mois d’emprisonnement.
- Redressement fiscal : la piscine non déclarée doit être déclarée à l'administration fiscale, ce qui entraîne un redressement fiscal et le paiement de la taxe foncière non payée depuis la construction de la piscine.
- Démolition de la piscine : en cas de non-respect des règles d'urbanisme, la piscine non déclarée peut être démolie.
- Problèmes d'assurance : en cas de sinistre, l'assurance peut refuser de couvrir les dommages si la piscine n'est pas déclarée.
- Difficultés de vente : la piscine non déclarée ne peut pas être inscrite sur l'acte de vente, ce qui peut dissuader les acheteurs potentiels.
Comment savoir si je dois déclarer ou non une piscine ?
Pour savoir si vous devez déclarer ou non une piscine, vous devez prendre en compte les deux critères suivants :
La superficie de la piscine
- Si la surface du bassin est inférieure à 10 m², vous n'avez pas besoin de déclarer votre piscine.
- Si la surface du bassin est comprise entre 10 et 100 m², vous devez faire une déclaration préalable de travaux en mairie.
- Si la surface du bassin est supérieure à 100 m², vous devez demander un permis de construire.
La localisation de la piscine
Si votre terrain se trouve dans une zone protégée, comme un site patrimonial, un secteur sauvegardé ou un site classé, vous devez faire une déclaration préalable de travaux, même si la surface de la piscine est inférieure à 10 m².
Pour vous aider à déterminer si vous devez déclarer votre piscine, vous pouvez consulter le formulaire d’installation ou construction d'une piscine sur le site du Service Public.
Comment est repérée une piscine non déclarée ?
Les piscines non déclarées sont repérées par les autorités compétentes, notamment par :
- Les prises de vues aériennes : les autorités utilisent des images satellites ou aériennes pour identifier les piscines non déclarées. L'intelligence artificielle est de plus en plus utilisée pour automatiser ce processus. L’algorithme est entraîné à reconnaître les formes et les couleurs typiques des piscines (zone bleue rectangulaire ou circulaire).
- Les contrôles sur le terrain : les autorités locales peuvent effectuer des contrôles dans les quartiers résidentiels pour vérifier si les piscines sont déclarées.
- Analyse des documents administratifs : les registres fonciers et les documents administratifs liés à l'urbanisme sont examinés lors de transactions immobilières ou de vérifications régulières. Si une piscine n'est pas déclarée, cela peut être détecté à ce stade.
- Annonces de vente immobilière : lorsqu'une propriété est mise en vente, les acheteurs potentiels ou les agents immobiliers peuvent effectuer des vérifications approfondies. Si une piscine n'est pas déclarée dans les documents de vente, cela peut éveiller des soupçons.
- Dénonciations : les voisins ou d’autres tiers peuvent signaler des piscines non déclarées aux autorités.
En 2022, près de 90% des propriétaires contactés dans 9 départements français, ont reconnu avoir une piscine imposable (1).
Quels intérêts de déclarer les travaux de construction d’une piscine ?
- Sur le plan administratif, la déclaration permet de vérifier que les travaux sont conformes aux règles d'urbanisme.
- Sur le plan fiscal, la déclaration permet de mettre à jour la valeur locative de la maison. En effet, la présence d'une piscine augmente la valeur de la maison, ce qui entraîne une augmentation de la taxe foncière.
- Sur le plan de l'assurance, la déclaration permet de garantir que la piscine est assurée en cas de sinistre.
- Sur le plan de la vente, la déclaration permet d'inscrire la piscine sur l'acte de vente. Cela peut faciliter la vente de la maison, car les acheteurs potentiels sont plus susceptibles d'être intéressés par une maison avec piscine.
Quel délai de prescription pour une piscine non déclarée ?
Le délai de prescription pour une piscine non déclarée est de 6 ans. Cela signifie que les autorités compétentes ne peuvent plus engager de poursuites pénales contre le propriétaire de la piscine après ce délai.
Cependant, la responsabilité civile du propriétaire peut être engagée pendant 10 ans. La commune peut donc engager la responsabilité civile du propriétaire pour réparer les dommages causés par la piscine, même si les travaux de construction de la piscine sont prescrits.
Piscine non déclarée : comment la régulariser ?
Pour régulariser une piscine non déclarée, il faut déposer un dossier de déclaration de travaux ou de demande de permis de construire auprès du service urbanisme de votre ville. Le dossier doit contenir plusieurs documents comme un plan de situation, un plan de masse, un plan de coupe, des photos, un descriptif des travaux et une étude d’impact, si nécessaire.
Déclarer une piscine garantit non seulement une transaction immobilière en toute conformité, mais aussi la préservation de la valeur de votre propriété. Faites confiance à Paradise Immobilier, votre agence immobilière à Collioure, pour une vente ou un achat immobilier réussi.
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Sources :